Valoración y Underwriting
Revisión sénior independiente para decisiones de pricing, adquisición, desinversión y financiación — cuando la conclusión debe ser trazable, cuestionable y defendible.
- Una segunda opinión independiente sobre la lógica de valoración, la evidencia de comparables y las hipótesis de underwriting.
- Entregables estructurados para que un comité pueda seguir el razonamiento, no solo la cifra.
- Revisión sénior en todo el proceso: el criterio no se delega en equipos junior ni en modelos automatizados.
Cuándo resulta relevante
Una valoración rara vez falla porque el cálculo esté mal. Falla en la revisión porque el razonamiento que la sostiene no puede reconstruirse: la muestra de comparables no está documentada, los ajustes no se explican, o una hipótesis que condiciona el resultado nunca se hizo explícita.
El problema aparece en el momento de decidir. Un comité no pregunta si la cifra es precisa. Pregunta si puede defenderse — ante un consejo, ante una entidad financiadora, ante un auditor o ante el propio comité doce meses después, cuando las circunstancias hayan cambiado.
La cuestión no es cuánto vale el activo. Es si la respuesta resiste el escrutinio.
Dónde interviene REV
REV aporta revisión sénior de valoración y underwriting como parte independiente, sin interés en que la operación salga adelante. Esa independencia es precisamente el valor: la revisión sirve porque REV no gana nada con la conclusión.
El trabajo se organiza en torno a la evidencia, no al resultado. Las transacciones comparables se documentan y se contrastan por relevancia. Los ajustes se motivan. Las hipótesis que condicionan materialmente el resultado se aíslan, se sensibilizan y se registran, de modo que quien revise vea cuáles pesan y qué ocurre si se mueven.
Cuando ya existe una valoración de un tercero, REV la revisa: metodología, base de evidencia, conjunto de hipótesis y consistencia interna. El entregable no es una cifra rival, sino un análisis claro de dónde el informe es sólido, dónde está expuesto y qué tendría que cambiar para que la conclusión se desplazara.
- Revisión de pricing de adquisición antes de una oferta vinculante
- Revisión independiente de un informe de valoración de terceros
- Soporte a la estrategia y al pricing de desinversión
- Soporte de valoración para financiación y refinanciación
- Hipótesis de underwriting en la puja por una cartera
- Revisión de comparables en mercados estrechos u opacos
- Revisión del plan de negocio en decisiones de permanencia
- Nota de valoración con método, evidencia y conclusión
- Pack de comparables con criterio de relevancia y ajustes
- Registro de hipótesis con los factores que determinan el resultado
- Comentario de underwriting sobre pricing y riesgo de ejecución
- Resumen de sensibilidades sobre las hipótesis que pesan
- Memorando de revisión cuando se evalúa un informe existente
- Resumen ejecutivo con formato para comité
Niveles de entregable
No toda decisión necesita el mismo instrumento. Dimensionar el entregable a la decisión evita pagar el compliance del Red Book para un ejercicio de screening, y evita apoyarse en una opinión de cribado donde se requiere reliance formal.
| Entregable | Finalidad | Reliance |
|---|---|---|
| Opinión de valor desktop o drive-by |
Cribado y toma de decisión inicial. Hipótesis, datos de partida y evidencia de comparables, con las limitaciones expresadas de forma explícita. | Indicativa. Sin reliance de terceros. |
| Informe de valoración non-RICS |
Metodología completa y audit trail: contexto de mercado, enfoque de valoración, hipótesis, evidencias de soporte y anexos. | Reliance del cliente. |
| Informe de valoración RICS Red Book |
Elaborado conforme a RICS Valuation — Global Standards, con términos del encargo, requisitos de compliance y control de calidad. | Reliance del cliente. Destinatarios adicionales por acuerdo. |
| Output AVM | Valores modelizados sobre activos elegibles dentro de un ejercicio de screening, sujetos a disponibilidad de datos, calibración y umbrales de confianza. | Solo screening. No constituye valoración. |
Cuando la decisión cambia —un screening pasa a ser una puja, o una revisión interna adquiere un destinatario externo— el entregable se eleva de nivel en lugar de reinterpretarse.
Valoración RICS y tasación ECO no son lo mismo
En España conviven dos marcos. La tasación conforme a la Orden ECO/805/2003 es una actividad reservada a sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, con finalidades tasadas: garantía hipotecaria, entidades aseguradoras, instituciones de inversión colectiva y patrimonio de fondos de pensiones. La valoración conforme a RICS Valuation — Global Standards responde a un estándar profesional internacional, con términos del encargo, base de valor y requisitos de compliance propios, y es la referencia habitual en carteras institucionales, colateral NPL y REO y decisiones de comité.
REV no es sociedad de tasación homologada y no emite tasaciones ECO. Cuando la finalidad exige ECO, así se hace constar y el encargo se dirige a quien corresponde. Donde REV interviene es en valoración bajo estándar RICS, en revisión independiente de valoraciones de terceros —incluidas tasaciones ECO ya emitidas— y en las hipótesis de underwriting que sostienen la decisión.
Cómo se estructura el trabajo
- Alcance. Finalidad, base de valor, fecha de referencia y decisión a la que debe servir el trabajo se acuerdan antes de analizar nada.
- Evidencia. Transacciones comparables, evidencia de oferta y señales de mercado se recopilan, documentan y contrastan por relevancia.
- Calibración. Ajustes e hipótesis se fijan dejando constancia del criterio, no sobreentendiéndolo.
- Revisión sénior. Las conclusiones se contrastan con la evidencia, con atención particular a las hipótesis que determinan el resultado.
- Entregable listo para decidir. Los hallazgos se entregan en un formato que pueda leerse, cuestionarse y defenderse por quienes van a usarlos.
Si está revisando un activo, una cartera o una valoración que tendrá que resistir el escrutinio, quedamos a su disposición.
Plantéenos su mandato